國慶期間，全國樓市成交平淡，部分一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市網(wǎng)簽數據出現回落。北京、上海、廣州等一線(xiàn)城市受網(wǎng)簽數據滯后、小陽(yáng)春過(guò)后市場(chǎng)退燒、外出旅行及回鄉探親等多重因素影響，新房和二手房成交數量均出現一定幅度下滑。

從全國范圍看，購房者持幣觀(guān)望情緒較重。10月8日，個(gè)人住房貸款利率新舊政策將迎來(lái)變換時(shí)點(diǎn)，增加了購房者的觀(guān)望程度。

成交平淡

中原地產(chǎn)數據顯示，國慶長(cháng)假全國樓市整體平穩，部分一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市網(wǎng)簽數據出現回落。一線(xiàn)城市中，北京國慶長(cháng)假期間新房成交183套，二手房成交48套；上海新房成交23套；廣州新房成交538套；深圳新房成交358套。與2018年同期相比，上海、廣州網(wǎng)簽量出現下滑，北京基本持平，深圳出現較大增長(cháng)。一線(xiàn)城市延續了2019年上半年小陽(yáng)春后的平穩成交量。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，網(wǎng)簽數據相對滯后，國慶期間很多城市網(wǎng)簽系統暫停，所以數據缺失。從最近市場(chǎng)情況看，部分城市降溫已經(jīng)開(kāi)始出現，多個(gè)城市的新建住宅與二手房住宅市場(chǎng)均出現了降價(jià)促銷(xiāo)現象。除深圳外，大部分一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市都出現了小陽(yáng)春繼續退燒的現象。

針對北京平淡的成交，諸葛找房數據研究中心分析師國仕英表示，通過(guò)對比歷史上國慶假期成交量來(lái)看，今年北京國慶期間新房、二手房網(wǎng)簽均不樂(lè )觀(guān)，主要原因是受房地產(chǎn)調控持續加碼影響，購房者觀(guān)望情緒濃厚，加之國慶期間紛紛外出旅游。

土地市場(chǎng)方面，中原地產(chǎn)數據顯示，近期一二線(xiàn)城市土地成交平均溢價(jià)率跌至最近2年的最低點(diǎn)，土地市場(chǎng)底價(jià)成交成為主流。

觀(guān)望情緒濃厚

58同城數據顯示，“金九”期間，一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)繼續處在高位，但價(jià)格穩定，部分三四線(xiàn)城市價(jià)格出現波動(dòng)。從市場(chǎng)供應情況看，9月全國新增掛牌房源量環(huán)比下跌0.2%，市場(chǎng)整體平穩，但城市分化明顯。從市場(chǎng)整體來(lái)看，購房者觀(guān)望情緒較重，近一半消費者表示持幣并不急于購房。

58安居客房產(chǎn)研究院分院長(cháng)張波指出，“金九”成色不足并不代表全年成交量會(huì )明顯下滑，預計“銀十”期間，品牌房企降價(jià)、促銷(xiāo)仍是主旋律。其中，限價(jià)比較嚴格的部分二線(xiàn)熱點(diǎn)城市，降價(jià)空間相對有限；部分三四線(xiàn)及以下城市的新房和二手房降價(jià)幅度可能會(huì )再次擴大。

張大偉表示，2019年以來(lái)房?jì)r(jià)調整開(kāi)始出現從點(diǎn)到區域的現象。熱點(diǎn)城市開(kāi)始逐漸下行，購買(mǎi)力很難再支撐市場(chǎng)繼續沖高。10月8日新的LPR計算利率方法的正式上線(xiàn)，使得最近市場(chǎng)再次觀(guān)望。

易居研究院指出，一線(xiàn)城市采用新的利率定價(jià)機制后，利率變動(dòng)其實(shí)不大，只有微小變動(dòng)，進(jìn)一步體現了利率穩定的導向。在首套房和二套房的利率變動(dòng)方面，二線(xiàn)城市中首套房的利率上升幅度并不大，而二套房的利率上升幅度相對較大。橫向對比看，二線(xiàn)城市的首套房和二套房利率上升幅度都要超過(guò)一線(xiàn)城市，這和二線(xiàn)城市房地產(chǎn)政策近期略偏緊的因素有關(guān)。

麥田房產(chǎn)稱(chēng)，新政前后貸款利息變化微乎其微，對購房者幾乎不會(huì )帶來(lái)額外的支出壓力。接下來(lái)，央行每月20日都將披露最新一期LPR利率水平，個(gè)人住房貸款利率水平仍待觀(guān)察。

開(kāi)發(fā)商態(tài)度不一

針對購房者的觀(guān)望情緒，開(kāi)發(fā)商態(tài)度出現分化。頭部房企通過(guò)“降價(jià)跑量”的方式，在“金九銀十”期間推出先售后租、全員營(yíng)銷(xiāo)、員工推薦職工內購價(jià)、線(xiàn)上線(xiàn)下聯(lián)動(dòng)等多項促銷(xiāo)活動(dòng)快速回籠資金。

以中國恒大為例，公司在“金九銀十”期間對旗下部分洋房、公寓、寫(xiě)字樓等項目實(shí)行最低折扣6折的優(yōu)惠，9月公司刷新了集團單月合約銷(xiāo)售金額的歷史紀錄，實(shí)現合約銷(xiāo)售金額約831.1億元，同比增長(cháng)31.9%，環(huán)比增長(cháng)73.8%；實(shí)現合約銷(xiāo)售面積約826.6萬(wàn)平方米，合約銷(xiāo)售均價(jià)約10054元/平方米。

多數房企則選擇在品質(zhì)上取勝，避免單純的“價(jià)格戰”。以泰禾集團為例，公司文旅項目廈門(mén)灣為了配合銷(xiāo)售，配套建設先于樓盤(pán)建設。

泰禾廈門(mén)灣相關(guān)負責人對中國證券報記者表示，先把配套設施建設好了，項目的賣(mài)點(diǎn)才能真實(shí)呈現出來(lái)，品質(zhì)也會(huì )大幅提升。配套項目覆蓋文旅、酒店、教育、醫療、商業(yè)、養老、文化等，有效實(shí)現“住假產(chǎn)業(yè)”閉環(huán)。有別于傳統度假地產(chǎn)項目，“住假”地產(chǎn)項目可以平衡子女教育、父母養老、生活品質(zhì)提升等。

東方今典房地產(chǎn)集團相關(guān)負責人表示，為了避開(kāi)和一線(xiàn)房企之間產(chǎn)生“價(jià)格戰”，不少中小型開(kāi)發(fā)商會(huì )淡化“金九銀十”的營(yíng)銷(xiāo)聯(lián)動(dòng)和策劃。在“金九銀十”期間，可以保證有客戶(hù)需求的地方一定有銷(xiāo)售人員，但不會(huì )在價(jià)格上做妥協(xié)。樓盤(pán)周?chē)涮捉ㄔO和房屋品質(zhì)有競爭力，才能真正擺脫“價(jià)格戰”。

相關(guān)新聞：9月龍頭房企銷(xiāo)售增速超預期 四季度或“以?xún)r(jià)換量”

今年三季度，受房企融資渠道收緊、需求不振以及房貸利率居高不下等多重因素影響，市場(chǎng)普遍認為今年將難有“金九銀十”。近期多家上市房企陸續公布的9月銷(xiāo)售數據顯示，9月百強房企銷(xiāo)售強勁回溫，同比、環(huán)比均顯著(zhù)增長(cháng)。這一數據顯然超出市場(chǎng)預期。受9月銷(xiāo)售超預期影響，10月8日多家上市房企股價(jià)大漲。

多位房企人士對中國證券報記者表示，四季度房企將全力沖刺全年業(yè)績(jì)目標，不排除“以?xún)r(jià)換量”，考慮到去年四季度同期基數較低，龍頭房企四季度表現仍可期，完成全年銷(xiāo)售目標壓力不大。

截至記者發(fā)稿時(shí)，目前房企第一陣營(yíng)中，中國恒大和碧桂園均發(fā)布了9月銷(xiāo)售數據，同比均實(shí)現大幅增長(cháng)。中國恒大披露，9月實(shí)現合約銷(xiāo)售金額約831.1億元，刷新了集團單月合約銷(xiāo)售金額的歷史紀錄。這意味著(zhù)今年前9個(gè)月，恒大累計銷(xiāo)售金額已經(jīng)超過(guò)4530億元。在今年初發(fā)布的公告中，中國恒大披露其2019年合約銷(xiāo)售目標為6000億元。據此數據計算，截至今年9月底，中國恒大已完成年度銷(xiāo)售目標約75.5%。市場(chǎng)分析認為，恒大“金九銀十”期間實(shí)施的全員營(yíng)銷(xiāo)成效顯著(zhù)，推動(dòng)業(yè)績(jì)不斷增長(cháng)。

碧桂園自去年下半年起僅披露權益銷(xiāo)售金額，公司9月實(shí)現權益銷(xiāo)售金額515.8億元，同比增長(cháng)40.39%。按此計算，1-9月碧桂園權益合同銷(xiāo)售金額約為4229.3億元。

融創(chuàng )10月8日晚間公布的9月銷(xiāo)售數據顯示，公司9月實(shí)現銷(xiāo)售金額約629.1億元，同比增長(cháng)18%，前9月累計實(shí)現銷(xiāo)售3694.9億元，同比增長(cháng)16%。

中等規模的房地產(chǎn)企業(yè)也有不俗表現。世茂房地產(chǎn)9月銷(xiāo)售額約為320.9億元，同比上升57%，前9月累計合約銷(xiāo)售總額約為1739.9億元。

從目前多個(gè)渠道獲得房企銷(xiāo)售數據來(lái)看，前9月銷(xiāo)售突破千億的房企已經(jīng)達到20家左右，同時(shí)考慮到正榮地產(chǎn)、融信中國、富力地產(chǎn)前9月銷(xiāo)售規模均已超過(guò)900億元，距千億規模僅一步之遙，預計四季度千億房企規模將繼續壯大。