8月28日，受?chē)鴦?wù)院委托，國家發(fā)展改革委主任鄭柵潔向十四屆全國人大常委會(huì )第五次會(huì )議報告了今年以來(lái)國民經(jīng)濟和社會(huì )發(fā)展計劃執行情況。

圍繞下半年需要重點(diǎn)抓好的工作，報告指出，加強風(fēng)險預警和妥善處置，適應我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，因城施策用好政策工具箱，優(yōu)化供地結構，更好滿(mǎn)足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展。增加保障性住房供給，支持地方政府和企業(yè)加大保障性租賃住房建設。

“預計下半年的樓市政策仍會(huì )延續長(cháng)效機制以及短期政策相結合的方式，針對我國房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，從供需兩側共同發(fā)力推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定運行?！?8安居客研究院院長(cháng)張波在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示。

樓市利好政策不斷

自今年7月24日中共中央政治局會(huì )議對房地產(chǎn)市場(chǎng)定調后，有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的表述頻繁出現在中央及相關(guān)部門(mén)的重要會(huì )議中，從近期密集出臺的一系列樓市支持政策來(lái)看，多部門(mén)在“因城施策”方面下足了功夫。

據記者梳理，就在前述中共中央政治局會(huì )議召開(kāi)后不到一周時(shí)間，住房和城鄉建設部部長(cháng)倪虹在企業(yè)座談會(huì )上明確表態(tài)，“要繼續鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩回升態(tài)勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好降低購買(mǎi)首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個(gè)人住房貸款‘認房不用認貸’等政策措施”。這無(wú)疑是對“因城施策用好政策工具箱”的積極響應。

隨后，于7月31日召開(kāi)的國務(wù)院常務(wù)會(huì )議進(jìn)一步指出，“要調整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，根據不同需求、不同城市等推出有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的政策舉措，加快研究構建房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式”。另外，中國人民銀行、國家外匯管理局在2023年下半年工作會(huì )議上不僅再次強調要“支持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展”，亦明確提出“因城施策精準實(shí)施差別化住房信貸政策，繼續引導個(gè)人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿(mǎn)足居民剛性和改善性住房需求。指導商業(yè)銀行依法有序調整存量個(gè)人住房貸款利率”。

從政策面來(lái)看，政策內容不僅更加細化和具體，且力度明顯超出預期。比如，8月25日，《關(guān)于延續實(shí)施支持居民換購住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》及《關(guān)于優(yōu)化個(gè)人住房貸款中住房套數認定標準的通知》相繼對外發(fā)布，前者明確“對出售自有住房并在現住房出售后1年內在市場(chǎng)重新購買(mǎi)住房的納稅人，對其出售現住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠”；后者推動(dòng)落實(shí)購買(mǎi)首套房貸款“認房不用認貸”政策措施。同日，國務(wù)院常務(wù)會(huì )議還審議通過(guò)《關(guān)于規劃建設保障性住房的指導意見(jiàn)》，并指出要做好保障性住房的規劃設計，用改革創(chuàng )新的辦法推進(jìn)建設，確保住房建設質(zhì)量，同時(shí)注重加強配套設施建設和公共服務(wù)供給。緊接著(zhù)，證監會(huì )在8月27日發(fā)布消息，圍繞把握再融資節奏時(shí)強調，“房地產(chǎn)上市公司再融資不受破發(fā)、破凈和虧損限制”。

“這些政策著(zhù)力點(diǎn)都放在了資金上?！本┙蚣椒康禺a(chǎn)研究院院長(cháng)、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì )常務(wù)副會(huì )長(cháng)趙秀池在接受記者采訪(fǎng)時(shí)坦言，資金是房地產(chǎn)業(yè)的命脈。沒(méi)有資金，房企無(wú)法開(kāi)發(fā)項目；沒(méi)有更加優(yōu)惠的資金，購房者購房成本高企，不利于需求釋放?？偟膩?lái)說(shuō)，近期出臺的一系列政策會(huì )對樓市預期起到一定的積極作用，但后續房地產(chǎn)市場(chǎng)的恢復情況仍需持續的政策跟進(jìn)、觀(guān)念調整、預期穩定，尤其是在源頭上要增加居民收入，提高居民的購房能力。

預期已現積極信號

從目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現來(lái)看，國家統計局數據顯示，今年前7個(gè)月，商品房銷(xiāo)售面積66563萬(wàn)平方米，同比下降6.5%，其中住宅銷(xiāo)售面積下降4.3%。商品房銷(xiāo)售額70450億元，同比下降1.5%，其中住宅銷(xiāo)售額增長(cháng)0.7%。

而8月份以來(lái)，市場(chǎng)繼續低位調整。根據中指數據監測，8月份前兩周全國重點(diǎn)50城商品住宅周均成交面積較7月份周均下降16.2%，較去年同期下降29.3%。

中指研究院市場(chǎng)總監陳文靜告訴記者，當前，房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩仍受到多個(gè)因素的影響和制約。一是居民收入預期沒(méi)有出現明顯好轉。二是新房、二手房?jì)r(jià)格下跌預期仍較強，購房者觀(guān)望情緒重。除此之外，購房者對期房爛尾的擔心仍在，且當前部分房企償債壓力較大，也對市場(chǎng)預期形成擾動(dòng)。

不過(guò)，陳文靜認為，隨著(zhù)前述一系列樓市支持政策的相繼落地，特別是三部門(mén)明確的首套房“認房不用認貸”政策出臺，為核心城市優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策打開(kāi)了空間，預計多數二線(xiàn)城市將較快跟進(jìn)落地。對于一線(xiàn)城市而言同樣存在政策預期，由于一線(xiàn)城市房屋總價(jià)高且首套房與二套房首付比例差距較大，若政策跟進(jìn)執行，將對房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生較為明顯的帶動(dòng)作用?？偟膩?lái)說(shuō)，若地方加快政策執行速度，核心城市樓市“金九銀十”行情可期。

華泰證券認為，目前政策和經(jīng)紀人預期已經(jīng)出現積極信號，期待更多一二線(xiàn)城市落實(shí)優(yōu)化地產(chǎn)政策，并與其他一攬子經(jīng)濟政策形成合力，穩定居民的房?jì)r(jià)預期和購房需求。

在張波看來(lái)，從房地產(chǎn)市場(chǎng)“因城施策”角度來(lái)看，預計供給側重點(diǎn)關(guān)注土地市場(chǎng)的供給優(yōu)化，減少庫存過(guò)大、人口流出較為明顯的城市土地供給量，同時(shí)關(guān)注房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)去風(fēng)險節奏，在優(yōu)化供應結構的同時(shí)切實(shí)推進(jìn)“保交樓”工作。從需求側來(lái)看，方向依然是保障居民剛性住房需求，并可能加大改善性住房政策支持力度。長(cháng)效機制方面，保障房仍是重點(diǎn)所在。（證券日報）